Sociaal- economische ontwikkelingen

De Nederlandse hypotheekmarkt

De Nederlandse woning- en hypotheekmarkt zit op slot. Van alle partijen die aan deze markt een dik belegde boterham verdienden, heeft slechts één groep via zijn arbeid echte waarde gecreëerd. Dat zijn de mensen die uitvoering gaven aan de bouwproductie van nieuwe woningen en appartementen. Helaas waren zij ook de eersten die door de bouwstop hun baan verloren.

Vrijwel alle andere betrokkenen waren aasgieren, die snel geld verdienden aan de levenslange schuldposities waarin naïeve kopers werden gevangen. Hierbij werd door deze prijsverhogende tussenschakels amper relevante waarde toegevoegd. De grondspeculanten – die zich vaak opwierpen als projectontwikkelaar – spanden hierbij de kroon.

In een markt waarin de kostprijs en de verkoopprijs zo ver uit elkaar gaan lopen als in de woningmarkt is gebeurd, zit iets goed fout. Kost- en verkoopprijsverschil­len van onroerend goed zijn alleen te verantwoorden op plaatsen waar sprake is van locatieschaarste, zoals in het centrum van grote steden. Vandaar dat je in moderne steden in het centrum hoogbouw aantreft. De hoogte van de gebouwen is dan gerelateerd aan de schaarste van de grond. Het schiereiland Manhattan in New York is hiervan sinds de jaren ’20 een goed voorbeeld.

Aanbodschaarste en overmatige kredietverlening

In Nederland is vanaf begin jaren ’90 voornamelijk sprake geweest van vraag­gestuurde aanbodschaarste. Enerzijds werd er, gegeven de vraag, te weinig bouwgrond vrijgegeven; anderzijds, en dat is belangrijker, werd de vraagzijde kunstmatig gestimuleerd door overmatige kredietverlening.

Vanaf midden jaren ’90 sloeg de hypotheekmarkt langzaam maar zeker op hol. Aspirant-huizenkopers kregen in relatie tot hun inkomen steeds meer krediet, en partners konden beide inkomens blijvend inbrengen als indicatie voor de toekomstige draagkracht. De koopkracht steeg en ging eenzijdig het prijsniveau bepalen. Als gevolg hiervan financierden kopers feitelijk fiscaal aftrekbare luchtbellen.

Vervolgens raakte de relatie tussen het verstrekte krediet en het onderpand zoek. In de Nederlandse hypotheekmarkt was het inmiddels te doen gebruikelijk om 110% van de aanschafwaarde te financieren. Dit alles werd nog eens opgeleukt met allerhande exotische hypotheekvormen, waarbij aflossen en risicoloos sparen uit beeld verdwenen. Veel van de constructies waren enerzijds fiscaal gemotiveerd en anderzijds gebaseerd op koppelverkoop van allerlei lucratieve nevenproducten. Lucratief voor dienstverlenende tussenpersonen, banken en verzekeraars, echter niet voor de koper, die nu de kosten mag ophoesten.

Dit alles ging niet alleen ten laste van de toekomstige welvaart van de huizenkoper, maar komt ook voor rekening van de toekomstige belastingopbrengsten. Mega­winsten van banken, projectontwikkelaars, grondspeculanten, makelaars, notarissen, verzekeringsmaatschappijen en allerhande zogenaamde adviseurs, zijn zo ten laste van de toekomst van eenieder gerealiseerd.

Nederlandse en Spaanse hypotheekmarkt vergeleken

Het kan qua misallocatie van schaarse middelen nog erger. Waar in Nederland de kredietwaanzin in de hypotheekmarkt beperkt bleef tot het eerste huis, werden in Spanje beleggingen in tweede en zelfs derde huizen met geleend geld gekocht. Vandaar dat Nederland markttechnisch slechts een prijs- en kredietprobleem heeft. Spanje heeft daarentegen een prijs- en hoeveelheidsprobleem. Spanje presteerde het zelfs om tijdens de top van de bouwhausse, met een vergrijzende bevolking, meer huizen te bouwen dan Duitsland, Frankrijk en Italië samen.

Toch is de omvang van de kredietverstrekking in Spanje, in relatie tot het BBP, uiteindelijk bescheidener geweest dan in Nederland. Het Spaanse probleem is hoofdzakelijk veroorzaakt door de snel oplopende werkloosheid, waardoor huizenbezitters plotseling op grote schaal hun bron van inkomen verloren. Zo ontstonden enorme betalingsachterstanden in de hypotheekmarkt, met bancaire problemen als direct gevolg.

De Spaanse economie was – als percentage van het BBP – veel te zwaar gaan leunen op de bouwsector en aanverwante bedrijfstakken. Toen deze bouwsector door een stagnerende kredietverlening stilviel, werd de werkloosheid direct enorm aangejaagd – met een sterke daling van de binnenlandse consumptie als gevolg.

Nu komt het angstaanjagende. De totale binnenlandse kredietverlening aan consumenten in Spanje bedroeg eind 2011 slechts 82% van het Spaanse BBP. In Nederland stond dit kredietverleningspercentage volgens de ECB eind 2011 op 126%. Hiervan was 111% gerelateerd aan de hypotheekmarkt. De schuldpositie van de Spaanse banksector als percentage van het BBP was eind 2011 circa 41% van het BBP, tegen 80% in Nederland.

Hoe robuust zijn onze economieën?

Het onderscheidende verschil tussen Nederland en Spanje is de relatieve robuust­heid van de Nederlandse economie, alsook de omvang van de pensioenreserves. De werkloosheid is nog steeds relatief laag en het verdienvermogen om alle lasten te dragen, blijft tot nu toe redelijk op peil. Vandaar dat Nederland nog niet in een mayday mayday, going down going down situatie is beland.

De potentiële afgrond is in Nederland echter minstens zo groot als in Spanje. Indien de werkloosheid onder bovenmodale werknemers sterk gaat toenemen, zal dit een catastrofe in de hypotheekmarkt veroorzaken, met rampzalige gevolgen voor de bancaire sector. De belastingbetaler wordt dan midscheeps getroffen, omdat hij uiteindelijk opdraait voor de aanslag op de Nationale Hypotheek Garantie en de verliezen in de banksector.

Wil je reageren op bovenstaand artikel, maak dan gebruik van het contactformulier en je commentaar wordt hieronder geplaatst.